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【转载】二手房转让个人所得税政策  

2012-10-16 10:17:56|  分类: 税务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自辽宁天行健《二手房转让个人所得税政策》

二手房转让个人所得税政策  

二手房转让个人所得税政策

 

一、征收方式的确定

(一)查实征收方式

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”,是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税。

(二)核定征收方式

《关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》(辽地税发[2007]142号)

 对住房转让,按转让收入的1%征收;对非住房转让,按转让收入的2%征收。

《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2007]38号)

纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值的,按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。

二、查实征收方式下税额的计算

房屋转让公式:应纳税额=应纳税所得额(交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用)×20%

 (一)“交易价格”相关政策

1.转让房屋的日期

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。

2.房屋销售价格

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)

对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

纳税人申报的房屋销售价格高于各地区确定的最低计税价格的,应按纳税人申报的销售价格计算征税;纳税人申报的房屋销售价格低于各地区确定的最低计税价格的,应按最低计税价格计算征税。

(二)房屋原值的相关政策

1.购房日期

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

动迁回迁住房出售时购房时间如何确定问题

动迁回迁住房情况复杂,有的已经回迁入住多年,但房产证、契税证仍未取得。如果出售回迁住房时以房产证、契税证发放时间为购房时间判定是否居住5年以上有失公允。动迁回迁房出售时,如果回迁协议明确回迁时间的,可以按照协议明确回迁的时间确定购房时间;如果回迁协议未明确回迁时间的,可以按照“入住通知单”明确的入住时间确定购房时间。

2.房屋原值

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)

房屋原值具体为:
⑴商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
⑵自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

⑶经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

⑷已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
    已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
    经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。沈阳市的文件是《关于沈阳市2008年经济适用住房销售限价的通知》(沈价发[2008]21号),沈阳市公有住房出售的原始价值按照县(市)、区级地方政府规定的经济适用住房标准确定,县(市)、区级政府没有经济适用住房标准的,按照沈阳市政府规定的最高限价每平方米2980元确定。如果政府调整经济适用住房标准的,按照调整后的标准执行。

 ⑸城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》 (国务院令第305号)和《建设部关于印发<城市房屋拆迁估价指导意见>的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定,其原值分别为:

①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
    ②房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
    ③房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

④房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

(三)转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)

转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
    ⑴支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:
    ①已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15 % ;
    ②商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10 %。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

税务机关应加强住房装修费用扣除的管理
⑴凡有下列情况之一的,在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用:
①纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的;
②发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;
③发票由建材市场、批发市场管理机构开具,且未附所购商品清单的。
⑵纳税人申报扣除装修费用,应当填写《 房屋装修费用发票汇总表)) (式样附后),在《 房屋装修费用发票汇总表》上如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。
⑶征收人员受理申报时,应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致,对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后,有关装修发票退还纳税人。
    主管税务机关应定期对《房屋装修费用发票汇总表》所记载有关发票信息进行分析,视情况选取一些发票到开票单位比对核实,对疑点较大的发票移交稽查部门实施稽查。同时,要加强对建材市场和装修单位的税收管理。

⑵支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
    ⑶纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

非住房装修费扣除问题

经请示省局,非住房的装修费扣除比例比照住房。

三、特殊情况个人所得税政策

(一)无偿赠送房屋征税问题

1.关于受赠房屋征税问题

⑴《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)

2009年5月25日之前

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,不征收个人所得税;受赠人取得赠与人无偿赠与的房屋后,再次转让的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让房屋过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

⑵《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)

2009年5月25日之后

以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:

①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

②房屋产权所有人将房屋无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

③房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

上述情形以外,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,按照“国务院财政部门确定征税的其他所得”税目缴纳个人所得税,税率为20%。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

⑶受赠房屋出售,购房时间如何确定

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时,对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)中第四条有关购房时间的规定执行;《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)第四条“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定”。

对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定,不再执行国税发[2005]172号中第四条有关购房时间的规定。

(二)优惠政策

1.《财政部 国家税务总局 建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)

个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

自用5年以上,是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

“家庭生活唯一住房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。建设部、人民银行、银监会三部委《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》中明确的以每一家庭购房者及其配偶和未成年子女实际拥有的成套住房数量进行认定。

2.一年内“买房卖房”或“卖房买房”优惠政策

  《转发省地税局所转发的国家税务总局关于个人住房转

让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]132号)

为鼓励个人换购住房,个人出售现住房后1年内按市场价格又购买住房的纳税人,其出售住房应缴纳的个人所得税,视其所购住房的价值可全部或部分予以免税。具体规定为:                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

个人出售住房后1年内购买住房的,其购买住房金额大于或等于已售住房销售额(已售住房为已购公有住房的,其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金)的,凭完税凭证,全部退还已缴纳的个人所得税;购房金额小于已售住房销售额的,按照所购住房金额占已售住房销售额的比例退还已缴纳的个人所得税。

对个人先购买新住房后出售原住房的纳税人,在1年内销售原住房的,按照上述规定全部或部分予以免税。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)

个人出售商业用房取得的所得,应按规定缴纳个人所得税,不得享受1 年内换购住房退还保证金和自用5 年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。本通知从2010年10月1日起执行。

《转发财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》(辽财税[2010]886号)

对2010年10月1日前出售自有住房,并自出售住房之日起一年内又重新购买住房的,仍按照《财政部国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,全部或部分予以免征个人所得税。对2010年10月1日前购买新房,并自购买新房之日起一年内再出售原有住房的,仍比照财税字[1999]278号文件的规定,全部或部分予以免征个人所得税。

(三)特殊问题

1.1个房产证两个房号如何征税?

经询问房产部门,相邻的两个房屋若同属一人,可办一个房产证,1个房产证两个房号,这种情况下出售房屋应作为出售两套房屋分别征收个人所得税。

2.在转让住房过程中允许扣除上次购房缴纳的契税及维修基金等费用问题

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定,住房转让过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。上次购买住房已经缴纳的契税及维修基金未在列举范围之内。

按照《中华人民共和国个人所得税实施条例》第十九条规定,建筑物的财产原值是指,建造费或者购进价格以及其他有关费用。根据上述规定,上次购买住房缴纳的契税以及向有关部门缴纳的住房维修基金是“其他有关费用”的一部分。因此,转让住房时应允许扣除上次购买住房时缴纳的契税、房屋维修基金等向有关政府部门上缴的费用。

3.“唯一”问题

根据《物权法》的相关规定,对于个人所得税优惠政策五年以上且唯一中的“唯一”,以房屋产权证为界定标志。

4.夫妻双方拥有房屋赠送问题

若房产为夫妻双方所有,夫妻将房屋赠与给其中一方的兄弟姐妹,无直系血亲一方经过公证后放弃拥有房屋的权利,则不征收个人所得税。

 

   
 
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