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住房交易税收政策热点问题解答  

2013-04-11 16:40:52|  分类: 税务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 一、个人出售住房适用政策  

售房期限

住房类型

营业税政策

是否家庭唯一

个人所得税政策

个人出售不满五年住房

所有住房

全额征收

无论是否、均征收个人所得税

实际征收(售价扣除购置成本及相关税费后差额20%);无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值的核定征收(全额1%)

个人出售满五年住房

普通住房

免于征收

减免个人所得税

个人出售满五年住房

普通住房

免于征收

实际征收(售价扣除购置成本及相关税费后差额20%);无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值的核定征收(全额1%)

个人出售满五年住房

非普通住房

差额征收

减免个人所得税

个人出售满五年住房

非普通住房

差额征收

实际征收(售价扣除购置成本及相关税费后差额20%)

个人出售满五年住房

非普通住房

全额征收*

核定征收(全额1%)

  相关政策解读:
  1、2013年3月新国五条出台后,在上级税务主管部门具体实施办法出台前,个人出售住房税收政策暂按原有政策执行。
  2、购房时间的认定以网签合同备案日期为准。
  3、营业税差额征收指:出售住房的销售收入减去购买房屋的价款后的差额。
  4、个人出售满五年、非家庭唯一住房,纳税人因无法提供房屋原值凭证,申请核定征收个人所得税,同时全额计征营业税。
  5、个人售房减免个人所得税的具体条件为:满五年且家庭唯一,家庭指夫妻双方、唯一范围为江苏省省内。
  6、个人售房核定征收个人所得税的条件为:纳税人无法提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值。

  二、个人购买住房适用政策  

房屋面积

是否家庭唯一

契税税率

90平方米及以下

1%

90平方米及以下

3%

90平方米以上,144平方米以下

1.50%

90平方米以上,144平方米以下

3%

144平方米以上

无论是否

3%

  相关政策解读:
  1、契税纳税义务的认定以合同签订日期为准。
  2、上述契税政策自2010年10月1日起实施。
  3、契税购房的家庭唯一:家庭指夫妻双方及未成年子女、唯一范围为苏州大市。

  三、热点问题解读
  1、问:我名下已经有一套拆迁房,如果再购买商品房,是否可以适用家庭唯一住房的契税优惠政策?
  答:您名下已经有房产的,再购买商品房,不属于家庭唯一住房,应当按照3%税率征收契税。

  2、问:离婚后,房产权属由原夫妻双方共有而归属为一方所有,是否缴纳契税?
  答: 根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(国税函〔1999〕391号)规定:根据我国婚姻法的规定,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

  3、问:我想转让一套住房,房屋产权证和契税完税证明的时间不一致,在计算税费时如何确定购买时间?
  答:根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条第四项规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)第三条规定,纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

  4、问:我买了一套商品房,享受首套房契税优惠税率,应当提供哪些证明材料?
  答:根据《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)规定,对纳税人需享受家庭唯一普通住房优惠政策的,征收机关应查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的,根据纳税人的申请或授权,由房地产主管部门按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房[2006]244号)和《房屋登记簿管理试行办法》(建住房[2008]84号)的有关规定,通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录,并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件的,纳税人应向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书(格式见附件)。纳税人诚信保证不实的,属于虚假纳税申报,征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

  5、男方于2011年购买了一套120平方米的商品房,价格100万元。购买时此房为其家庭唯一住房。2012年5月男方与女方结婚,女方名下已有一套房产。2012年7月男方购买的商品房交房,须缴纳契税。
  应纳契税=100*1.5%=1.5(万元)
  政策口径:
  (1)根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
  (2)根据《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)规定,自2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上,144平方米以下,且属于家庭唯一住房的普通住宅,按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税。商品住房以房地产主管部门契约鉴证时间为准,存量住房以房地产主管部门契约登记受理时间为准。
  (3)同时符合以下两个条件的可以认定为购买家庭唯一住房,享受契税优惠税率。1、购房合同由一人签订,并由合同当事人一人申报契税;2、购房时间在结婚之前。

  6、2013年2月某人将其所有的住房转让(非家庭唯一住房),转让价格250万元。该房产面积为220平方米,购置时间为2005年3月。其购置成本为200万,购房时缴纳契税8万元,购房维修基金2万元,购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%,不考虑其他因素。
  应纳营业税及附加=(250-200)*5.6%=2.8(万元)
  应纳个人所得税=(250-200-8-2-10-2.8)*20%=5.44(万元)
  政策口径:
  (1)根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)规定:自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  (2)根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

  7、某人于2008年获得一套拆迁房,2012年将其转让,转让价格120万元,他未能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额,税务机关核定征收其个人所得税。
  应纳营业税及附加=120*5.6%=6.72(万元)
  应纳个人所得税=120*1%=1.2(万元)
  政策口径:
  (1)《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
  (2)《苏州工业园区地方税务局层转<国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知>的通知》规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,暂按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

  8、老王与小王为父子关系。2005年1月,老王购买了一套房产A,面积100平方米,价格80万元。2007年老王将该房产无偿赠与小王并办理了新的房产证。经评估,该房产市场价格为100万元。
  小王应纳契税=100*3%=3(万元)
  小王应纳印花税=100*0.5‰=0.05(万元)
  老王应纳印花税=100*0.5‰=0.05(万元)
  政策口径:
  (1)《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:(一)离婚财产分割;(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  (2)《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定,以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
  (3)《关于明确我市契税适用税率的通知》(苏财基层字[2009]14号)第二条规定,其余房地产权属转移契税,执行3%的适用税率。按该文件精神,自2010年1月1日起,非普通住房、写字楼、商铺、厂房等产权获取均适用3%税率。以非购房方式获取产权的,例如受赠、交换等,适用3%税率,非购房方式取得普通住房的同样适用3%的税率。单位获取产权的,适用3%的税率。
  2010年11月,小王又购买了另一套房产B,价格120万元。
  小王应纳契税=120*3%=3.6(万元)
  政策口径:
  根据《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)规定,自2010年10月1日起,对个人购买不属于家庭唯一住房的,无论属于普通住宅还是非普通住宅,一律按我省原定3%税率征收契税。
  2011年9月,小王将房产A以130万元的价格转让给小张,该房产为小张的家庭唯一住房。
  小王应缴纳营业税及附加=0.
  小王应缴纳个人所得税=(130-80-3-0.05)*20%=9.39(万元)
  小张应缴纳契税=130*1.5%=1.95(万元)
  政策口径:
  (1)营业税及附加:
  根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)规定:自2011年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  (2)个人所得税:
  根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第五条规定,受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
  同时,根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)第二条在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。
  (3)购房时间的确定:
  根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)规定,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
  本案例中,小王将受赠房产转让,其购房时间为受赠前的购房时间即2005年1月,至2011年9月转让时该房产已满五年。同时,转让受赠房产计征个人所得税时,必须据实征收,财产原值应为原捐赠人取得该房屋的实际购置成本,即80万元。

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