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房地产作价入股有关税收问题  

2014-05-17 09:54:47|  分类: 税务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【说明】前段时间写过有关房地产出资合法规避营业税和土地增值税,很多“土豪”朋友很高兴,纷纷发来微信向汪本良注册会计师询问有关政策法规依据,今天再发一个微信详细进行解析。


前几个月有一家内资企业老板(我的“土豪”朋友)向汪本良注册会计师(公众微信china-cpa)咨询他们公司拟将闲置的土地和厂房出售给一家外国企业作为经营场所,汪本良注册会计师(公众微信china-cpa)后来给这位“土豪”朋友出了一个主意,建议该内资企业和外国企业可以合资成立一家新的中外合资有限责任公司,内资企业以土地和厂房出资,占新成立公司的注册资本70%,外国企业以美元现汇出资占新成立公司股权的30%。新公司成立后,房屋土地过户到新成立中外合资企业后,内资企业再将中外合资公司的全部股权以原价转让外国企业,新企业性质由中外合资变为外商独资。根据现行的法规政策,这样可以合法地规避掉房地产销售的营业税和土地增值税;股权转让没有增值,也不存在任何税收。有企业发微信来询询问,有关税务问题和手续问题,今天在公众微信中china-cpa详细解析。
 
房地产作价入股营业税政策解析
 
财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知(财税[2002]191号) 规定:以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
 
国家税务总局《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规定,根据《营业税税目注释》的有关法规,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不共同承担风险,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按"转让无形资产"税目征收营业税。
 
财税[2002]191号结合国税函[1997]490号及国税发[1993]149号文件规定,从以下四个层面掌握文件精神:
  1、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;
  2、以不动产、无形资产中的“土地使用权”投资入股,收取固定利润的,按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税;
  3、以无形资产中的“商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉”等投资入股,收取固定利润的,按“转让无形资产”税目征收营业税;
  4、单纯的股权转让不征收营业税。
 
房地产作价入股土地增值税政策解析
 
【以房产投资入股】以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,是否征收土地增值税,应区分投资主体、被投资企业是否房地产开发企业。
 
以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,是否征收土地增值税,应区分投资主体、被投资企业是否房地产开发企业
 
为了更好理解和掌握《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。及《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)文件规定:股权转让中的股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应按土地增值税的规定征税。现以具体案例进行分析。
 
A公司和B公司分别出资2,000万元设立C公司,C公司注册资本4,000万元。若干年后,A公司和B公司分别将所拥有C公司50%的股份各作价5,000万元转让给D公司。对于A、B公司出资成立C公司以及A、B公司转让C公司股权给D公司,是否缴纳土地增值税,现针对不同情况进行分析:
 
一、根据财税[2006]21号文规定:以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,需区分投资主体、被投资企业是否房地产开发企业,确定是否征收土地增值税。

1、区分投资主体是否属于房地产开发企业。投资主体为房地产开发企业,以其建造的商品房对外投资或联营的,属于土地增值税的征税范围。投资主体为非房地产开发企业,如果以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,被投资企业为房地产开发企业的,属于土地增值税的征税范围;被投资企业为非房地产开发企业的,则不属于土地增值税的征税范围。
 
结论一:假如A、B公司以土地(房地产)作价入股C公司,A、B公司为房地产开发企业,作价入股的房地产属于自行建造的商品房,应当征收土地增值税。
 
结论二:假如A、B公司以土地(房地产)作价入股C公司,A、B公司为非房地产开发企业,但C公司为房地产开发企业,应当征收土地增值税。
 
结论三:假如A、B公司以土地(房地产)作价入股C公司,A、B公司为非房地产开发企业,C公司也为非房地产开发企业,不属于土地增值税的征税范围。
 
二、区分被投投资企业是否属于房地产开发企业。根据财税[2006]21号文的规定:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,属于土地增值税的征税范围;凡所投资、联营的企业从事非房地产开发的,则适用财税[1995]48号的规定,暂免征收土地增值税。
 
结论四:假如C公司为非房地产开发企业,A、B公司为非房地产开发企业,则不属于土地增值税的征税范围,同结论三。
 
结论五:假如C公司为非房地产开发企业,A、B公司为房地产开发企业,则属于土地增值税的征税范围,同结论一。
 
结论六:假如C公司为房地产开发企业,则不论A、B公司是否为房地产开发企业,都属于土地增值税的征税范围。
 
三、股权转让是否缴纳土地增值税。
1、无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的投权进行处置转让时,如果股权已不对应其初始投资所形成的土地使用权、房屋建筑产权,应不征收土地增值税。但是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的,根据财税[1995]48号第一条的规定,应征收土地增值税。
 
结论七:A、B公司转让C公司股权时,C公司成立后经过一段时间营运,除拥有初始投资所形成的土地使用权、房屋建筑物外,还拥有经营所形成的资产时,A、B公司转让C公司股权不征收土地增值税。
 
结论八:C公司转让C公司土地使用权、建筑物应征收土地增值税。
 
2、根据国税函[2000]687号规定:股权转让中的股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,应按土地增值税的规定征税。
 
结论九:A、B公司转让C公司股权,C公司成立后并未经营,股权转让时仅拥有初始投资所形成的土地使用权、房屋建筑物,A、B公司转让C公司股权应征收土地增值税。
 
房地产作价入股企业所得税政策解析
 
企业所得税方面:根据国税发[2000]118号文规定,企业以经营活动的部分非货币资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按照公允价格销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。投资企业房地产估价高于原价的要计入企业当前应纳税所得额,如果当地盈利则需要缴纳企业所得税。
 
房地产作价入股契税和印花税政策解析
 
1、 契税,按成交价的3%由被投资企业缴纳;
2、 印花税,按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳;
 
 
房地产作价其他注意事项
 
企业投资作价入股管理流程
 
企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改(初稿)→外商投资企业需要向主管商务部门报章程修改做有关审批(自贸区为备案)→换领营业执照→向主管地方税务机关提交相关资料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税(投资方为企业,且由地税部门征管的核定征收企业)、土地增值税(企业为房地产开发企业)→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改(章程需加盖工商部门骑缝章)→修改章程报主管税务机关备案
 
 
投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料
 
1、股东决议;2、修改章程(初稿);3、评估报告(土地房产评估明细);4、企业所在镇(区)政府证明文件;5、房地产作价投资入股涉税事项审批表;以及其他税务机关要求的文件资料。
 
后续管理
 
   1、企业投资作价入股不需开具发票;
   2、对投资方所得税的管理:
   (1)、投资方为个人的,其评估增值的所得暂不征收个人所得税,投资方在投资收回、转让或清算股权时,须按“财产转让所得税”缴交个人所得税,其“财产原值”作业资产评估前的价值。
   (2)、投资方的企业所得税属地税部门征管且为查账征收的,其评估值所的(投资入股房地产账面净值与入股价值之差)应并入当期的应纳所得额,于章程修改确定的投资入股次月向主管地方机关申报。(注:非货币性资产投资转让所得如数额较大,在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的,报经主管地方税务机关批准,可作为递延所得,在投资就业发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳所得中。“数额较大”指非货币性资产投资转让所得占当期应纳税所得50%以上。上海自贸区企业可以使用该项优惠政策。
3、企业三个月内未到工商部门确认章程修改(章程需加盖工商部门骑缝章)并报主管税务机关备案的,主管税务机关应对其“投资作价入股”行为试图房地产就业,追缴相关税费。


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